Сделка с квартирой, находящейся в общей собственности

Если квартирой, жилым домом или дачей владеют сразу несколько человек, то и при покупке, и при продаже такого имущества нужно учитывать весьма существенные правовые «детали». Если их не соблюсти, то обеим сторонам не избежать проблем в будущем. Самое неприятное, что может произойти, — отмена сделки, менее неприятно оказаться хозяином доли, а не всей квартиры.

Правила преимущественной покупки

Допустим, один из владельцев недвижимости желает продать свою долю, например — комнату в коммунальной квартире.

Ему необходимо помнить о важной статье Гражданского кодекса РФ — это статья 250, суть которой заключается в следующем:

Продавец доли, прежде чем продать свое имущество, обязан предложить купить его другим сособственникам, так как участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки перед любыми другими потенциальными покупателями. То есть, в нашем случае продавец обязан предложить соседям по коммуналке выкупить свою комнату.

Предложение о продаже можно (и нужно) облачить в письменную форму. Продавец составляет письмо, где рассказывает о своих планах, указывает стоимость доли, другие условия продажи. Письмо нужно вручить всем собственникам, но лучше всего — направить заказным с уведомлением о вручении. И тогда у вас будет документальное подтверждение того, что адресат получил письмо на руки, и вы будете знать точную дату, когда это произошло.

Именно с этой даты от-считывается один месяц, в течение которого остальные участники долевой

собственности должны отказаться от покупки либо приобрести долю. Если от сособственников не последовало ни письменного отказа, ни предложений о покупке, то продавец может со спокойной душой распоряжаться своей комнатой.

Что будет, если нарушить правило

А ничего хорошего. Любой другой коммунальный сосед — участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. И суд в подавляющем большинстве случаев встает на сторону обиженного сособственника.

То есть, если вы стали покупателем доли, а продавец нарушил статью 250 ГК РФ, то, несмотря на то, что за вами будет зарегистрированное право собственности, вы лишитесь своей покупки. Комната вам не достанется. Новым покупателем, а соответственно и собственником станет тот, кто подал и выиграл иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Но помните, что вы будете иметь право потребовать от продавца возврата всех денежных расходов.

Как покупать квартиру по долям и целиком

Купить такую квартиру целиком и полностью можно,

если на продажу согласны все сособственники. В противном случае можно стать лишь собственником доли в квартире.

Как гласит ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжаться имуществом, находящимся в общей долевой собственности, можно только по соглашению всех ее участников.

Таким образом, если квартира находится в долевой собственности, то для того, чтобы выкупить ее полностью, необходимо выкупить доли всех сособственников. Если же кто-то из участников долевой собственности не намерен продавать свою долю, то стать полноценным хозяином всей квартиры невозможно.

Например, квартира находится в общей долевой собственности двух человек. Один из собственников хочет продать долю, а второй упирается. То есть не желает ни продавать свою долю, ни, воспользовавшись преимущественным правом покупки, приобрести долю другого.

Тогда закон разрешает продавцу-собственнику распорядиться своей долей по собственному усмотрению. Покупатель же в этом случае также станет одним из участников обшей долевой собственности вместе с собственником, который отказался продать свою долю.

Если кто-то из участников долевой собственности не намерен продавать свою долю, то стать полноценным хозяином всей квартиры невозможно.

Покупка квартиры у супругов

Если имущество возмездие приобретено (то есть — куплено) супругами во время брака, то такое имущество — их совместная собственность. При этом по документам владеть квартирой может один из них. Однако распоряжаться недвижимым имуществом супруги могут по обоюдному согласию.

Если один из супругов — официальный собственник квартиры решил квартиру продать, то ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второй половины.

Если же вы покупаете квартиру, то необходимо удостоверится что «вторая половина» продавца:

- вообще в курсе предстоящей продажи;

- нотариально удостоверила свое согласие на продажу.

В противном случае законом предусмотрено право «неосведомленного» супруга требовать признания сделки недействительной через суд. Сделать это можно в течение года со дня, когда супруг или супруга узнали или должны были узнать о совершении сделки.

В отличие от долевой собственности, при совместной собственности один из супругов не может продать лишь долю в праве. Продать можно только имущество целиком либо разделить имущество между супругами, а затем продать долю.

Если супруги решили разделить поровну квартиру, то они составляют письменное соглашение, которое можно удостоверить у нотариуса. В соглашении указывается, что каждому из супругов достается по доле. Соглашение необходимо будет представить в регистрационную службу для госрегистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности за каждым из супругов. В результате совместная собственность прекращается и возникнет долевая собственность. Каждый из супругов получит на руки Свидетельство о праве собственности на долю в праве собственности.

С долей можно совершать любые сделки, но опять же не забывайте про правило о преимущественной покупке.

Если один из собственников — ребенок

Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, то продать его долю можно лишь с предварительного согласия законного представителя ребенка (родители, опекуны или попечители), которые в свою очередь должны получить разрешение органа опеки и попечительства.

В большинстве случаев, чтобы получить это разрешение на продажу доли ребенка, приходится одновременно покупать аналогичную долю в ином объекте.

Особое внимание надо обратить на то, что сначала регистрируется приобретение аналогичной доли на имя несовершеннолетнего и только потом отчуждение его доли, — уточняют эксперты. — Встречаются случаи, когда разрешение органов опеки и попечительства выдается и при условии что денежные средства от продажи перечисляются на счет несовершеннолетнего в банке. Но следует иметь в виду, что распоряжение этими средствами до совершеннолетия ребенка тоже осуществляется с разрешения органов опеки и попечительства.

Также необходимо знать, что, когда участник долевой собственности предлагает выкупить долю другим собственникам, один из которых -несовершеннолетний, то отказаться от такой покупки можно только с предварительного согласия органа опеки.

Став «содолыциком», опасайтесь рейдеров

Если вы становитесь одним из собственников общей долевой собственности, то помните следующее:

- если вы захотите сдать свою долю в аренду (найм), то на это необходимо согласие других собственников;

- между собственниками доли могут возникнуть бытовые конфликты. Конфликты разнообразны, но суть сводится к одному: кто-то из собственников хочет того, чего другой собственник не хочет.

Разочаровавшись в общей собственности, один из собственников решается на продажу доли, но другие участники долевой собственности отказываются от покупки, а найти покупателя на долю довольно трудно.

Конфликтами между со-собственниками могут воспользоваться квартирные рейдеры. В чем суть такого рейдерства?

Выкупить долю у разочарованного участника долевой собственности — главная задача рейдера. Кстати, объявлений с предложениями выкупить долю срочно и дорого довольно много. Продавец доли получает деньги и избавляется об общей собственности. Оставшийся собственник обзаводится новым соседом или соседями, которые делают все возможное, чтобы в квартире невозможно было жить: гулянки, многочисленные гости, шум и т. д. В арсенале квартирного рейдера могут быть разнообразные методы, но все они направлены на одно -сделать жизнь другого собственника кошмаром, чтобы единственным выходом стала продажа доли. Но кому нужна квартира с таким соседом? Через какое-то время собственник понимает, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед, естественно, за бесценок.

Так что золотое правило «худой мир, лучше доброй ссоры» в случае с совместной собственностью актуален, как нигде.

Законом предусмотрено право «неосведомленного» супруга требовать признания сделки недействительной через суд. Сделать это можно в течение года со дня, когда супруг или супруга узнали или должны были узнать о совершении сделки.

Разделы рекомендаций:

Покупателю недвижимости 1 2 3 4 5
Продавцу недвижимости 1 2 3 4 5
Собственнику 1 2 3 4

Отправить сообщение

Новости

02.07.2010: Ипотека вновь начала расти!
Выдача ипотечных кредитов растёт, а мы готовим для вас новые статьи, как получить ипотечный кредит в Новосибирске - новые советы будут опубликованы уже на этих выходных!

01.05.2010: Новые статьи!
Много новых советов покупателям и продавцам!

09.04.2010: Новые статьи!
мы продолжаем добавлять новые статьи и рекомендации!

19.12.2009: Завершён перенос домена агентства
Сайт агентства перенесён на домен второго уровня. На com.ru остаются статьи с рекомендациями потребителям.

Агентство Акрополь, Новосибирск, ул. Державина 13 тел.: (383) 210-55-10, 211-95-90
Сайт агентства находится по адресу www.acropolnsk.ru